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Das Baurechtsmodell und seine Vorzüge für Investoren

17.11.2020
Das Baurechtsmodell und seine Vorzüge für Investoren

Beim Baurechtsmodell handelt es sich um eine spezielle rechtliche Konstruktion beim Bau bzw. Erwerb von Immobilien. In Metropolen wie London, Moskau oder Amsterdam hat es eine lange Tradition, und auch Österreich hat schon im Jahr 1912 in seinem Baurechtsgesetz die Grundlagen dafür geschaffen. Seit einigen Jahren erfreut es sich nun auch hierzulande immer größerer Beliebtheit. Vereinfacht gesagt, geht es darum, ein Gebäude zu errichten und zu erhalten, ohne dafür das Grundstück selbst kaufen zu müssen. Das bringt aus Sicht von Investoren, aber auch aller anderen Beteiligten eine ganze Reihe von Vorteilen mit sich.

 

 

Beim Baurechtsmodell handelt es sich um eine spezielle rechtliche Konstruktion beim Bau bzw. Erwerb von Immobilien. In Metropolen wie London, Moskau oder Amsterdam hat es eine lange Tradition, und auch Österreich hat schon im Jahr 1912 in seinem Baurechtsgesetz die Grundlagen dafür geschaffen. Seit einigen Jahren erfreut es sich nun auch hierzulande immer größerer Beliebtheit. Vereinfacht gesagt, geht es darum, ein Gebäude zu errichten und zu erhalten, ohne dafür das Grundstück selbst kaufen zu müssen. Das bringt aus Sicht von Investoren, aber auch aller anderen Beteiligten eine ganze Reihe von Vorteilen mit sich.

 

Die Fakten und Vorzüge im Überblick:

 

1. Baurechtsvertrag und Laufzeit

Der Erwerber kauft im Baurechtsmodell das Grundstück, auf dem die Immobilie (ent-)steht, nicht mit, sondern erhält lediglich ein Bau- bzw. Nutzungsrecht. Das Eigentum am Grundstück und das Eigentum am Gebäude werden also getrennt. Das Baurecht wird im Grundbuch (sogenanntes C-Blatt der Grundbuchseinlage) eingetragen.

Der Baurechtsvertrag legt u.a. die Größe des Gebäudes, die Bauweise und den Nutzungszweck des Grundstücks (zum Beispiel Gewerbe oder Wohnflächen) fest. Er läuft über mindestens 10, meistens aber 100 Jahre. Eine vorzeitige Kündigung seitens des Baurechtsgebers ist in der Regel nicht möglich, ein Weiterverkauf oder das Vererben der Immobilie durch den Baurechtsnehmer schon.

Nach der vereinbarten Laufzeit erlischt das Baurecht, und das Gebäude muss gegen eine Entschädigung wieder dem Baurechtsgeber übertragen werden – so sieht es das Baurechtsgesetz (BauRG) vor. De facto ist eine individuelle Vereinbarung der beteiligten Parteien zur Verlängerung des Baurechts möglich und auch üblich. Auch die Konditionen, zu denen der Vertrag weiterläuft, können vorab festgehalten werden.

 

2. Baurechtsgeber und Baurechtszins

Bei den Baurechtsgebern handelt es sich um vertrauenswürdige öffentliche Einrichtungen bzw. Stiftungen mit einem langfristigen Anlage-Horizont und auch einer sozialen Motivation; in Österreich ist es überwiegend die Kirche.

Als Eigentümer des Grundstücks erhält der Baurechtsgeber über die Laufzeit des Vertrags den sogenannten Baurechtszins von den Eigentümern des Gebäudes, die diesen wiederum beispielsweise über die Betriebskosten an etwaige Mieter weitergeben können. In der Region Wien liegt dieser Zins je nach Lage bei rund ein bis zwei Euro pro Quadratmeter und Jahr und kann vertraglich zum Beispiel an die Entwicklung der Verbraucherpreise gekoppelt sein. In Zeiten niedriger Inflation fällt die Steigerung des Baurechtszinses für den Baurechtsnehmer also – im Vergleich zu den seit Jahren stark steigenden Grundstückspreisen – sehr moderat aus.

 

3. Kaufpreis-Ersparnis und Steuervorteile

Ein gewichtiger Vorteil des Baurechtsmodells für Käufer liegt auf der Hand: Sie kaufen die Immobilie, nicht aber das Grundstück. Dadurch reduziert sich der Kaufpreis um mindestens 1000 Euro pro Quadratmeter, was je nach Größe des Objekts viele zehntausend Euro spart. Außerdem wird folglich auch keine Grunderwerbssteuer auf Grundstückskosten fällig. Und: Investoren können im Baurechtsmodell ihre komplette Investition abschreiben – während bei einem „normalen“ Kauf der Grundstücksanteil nicht abgeschrieben werden dürfte.

All dies ermöglicht es Bauträgern, Immobilien günstiger zu bauen und anzubieten. Damit trägt das Baurecht dazu bei, dass hochwertiges Eigentum für größere Teile der Gesellschaft erschwinglich wird – in Zeiten, in denen Bauland knapper wird und die Wohnungspreise immer weiter steigen. Gerade für junge Familien, die in der Regel nicht über viel Eigenkapital verfügen, ist dies eine attraktive Möglichkeit, an Wohneigentum zu gelangen. Professionelle Anleger wiederum investieren in sichere Projekte und können über die Laufzeit eine höhere Rendite erzielen als bei einer „herkömmlichen“ Immobilieninvestition – durch die niedrigeren Investitionskosten wie auch durch die potenziell profitableren Mieten für Wohnungen auf Baurechtsgrund.

Die Wiener Komfortwohnungen haben im Zuge des Projekts Jägerstraße 58 umfangreiche Erfahrungen mit dem Baurechtsmodell gesammelt und sind überzeugt, dass es sich auf dem österreichischen Immobilienmarkt immer stärker etablieren wird. Auch im Fall des Gartenparks Korneuburg kommt es daher zur Anwendung.

 

Der Ansprechpartner für Investoren:

Alexander Finster, Geschäftsführender Gesellschafter
af@wienerkomfortwohnungen.at
+43 (0)1 3200856-45

Meilenstein: Bodenplatte fertiggestellt – mehr als 142 Einfamilienhäuser verbaut

23.11.2020
Meilenstein: Bodenplatte fertiggestellt – mehr als 142 Einfamilienhäuser verbaut

Nach fünf Monaten Bauzeit freut sich das Bau-Team von Herbert Bau und Wiener Komfortwohnungen über den ersten Meilenstein: Die Bodenplatte aus 11.965 Quadratmetern Beton ist fertig gegossen und bildet damit das Fundament für das Kellergeschoss auf der über 14.500 Quadratmeter großen Baustelle des Gartenparks Korneuburg. Eine Fläche so groß wie zwei Fußballfelder.

 

Nach fünf Monaten Bauzeit freut sich das Bau-Team von Herbert Bau und Wiener Komfortwohnungen über den ersten Meilenstein: Die Bodenplatte aus 11.965 Quadratmetern Beton ist fertig gegossen und bildet damit das Fundament für das Kellergeschoss auf der über 14.500 Quadratmeter großen Baustelle des Gartenparks Korneuburg. Eine Fläche so groß wie zwei Fußballfelder.

Was der Profi die so genannte „Fundamentgleiche“ nennt – ist für den Laien gesprochen der Boden für das Kellergeschoss samt Tiefgarage und die oberirdischen fünf Stadtvillen, die auf der Tiefgarage entstehen. Sie werden einmal 260 Miet- und Komfortwohnungen sowie eines der größten Ärztezentren Ostösterreichs beheimaten.

80 Männer arbeiten hierfür tatkräftig auf der Baustelle unweit des Bahnhofs Korneuburg in der Brückenstraße. 15.626 Kubikmeter Beton haben sie bislang verbaut und 1.845 Tonnen Bewehrungseisen eingesetzt, die dem Beton zusätzliche Stabilität geben. Zum Vergleich: Ein einfaches Ein-Familienhaus benötigt circa 110 Kubikmeter Beton. Das sind folglich schon mehr als 142 Ein-Familien-Häuser, die später ein einzigartiges Wohnerlebnis bilden.

Und die Baustelle wächst weiter: In den ersten Baukörpern sind schon die Erdgeschosse in Arbeit, im Baukörper Vier sind die Bauarbeiter bereits bis ins dritte Obergeschoss vorgerückt. Von der Bodenplatte selbst dürften Zaungäste inzwischen nicht mehr viel erhaschen: Auch die Tiefgaragendecke ist bereits zu 70 Prozent fertig gegossen.

Bis zu den Penthäusern als finalen Höhepunkt sind es oberirdisch noch fünf weitere Stockwerke. Die Fertigstellung ist bis Ende 2021 geplant. Projektleiter Christian Holler verkündet: „Wir liegen weiterhin bestens im Zeitplan.“

Architekt Marius Moser: Zur Hochwertigkeit des Gartenparks Korneuburg

17.11.2020

 

Als Mieter und Komfortgäste können Sie sich im Gartenpark Korneuburg dank einer Bauqualität in höchster Güte maximal wohlfühlen. Derzeit wird der Gartenpark Korneuburg gebaut – und welche Materialien hier zum Einsatz kommen, erklärt der Architekt Marius Moser persönlich im Video.

Marius Moser: Die Architektur des Gartenparks Korneuburg

13.11.2020

Hier erklärt der renommierte und international bekannte Architekt Marius Moser, wie sein Team bei der Planung des Gartenparks Korneuburg vorgegangen ist.

Bauleiter Christian Holler zur Einzigartigkeit des Gartenparks Korneuburg

06.11.2020

„Das Einzigartige ist, dass der Gartenpark Korneuburg von einem Bauträger gebaut wird, der das Besondere will – und das auch umsetzt“, sagt Bauleiter Christian Holler. Was das konkret bedeutet, sehen Sie hier im Video.

„Komfortfertiges Wohnen ist eine kleine Revolution auf dem Immobilienmarkt“ – CFO Gregor Pfeiffer steht Investoren Rede und Antwort

02.11.2020
„Komfortfertiges Wohnen ist eine kleine Revolution auf dem Immobilienmarkt“ – CFO Gregor Pfeiffer steht Investoren Rede und Antwort

Reger Austausch in exklusiver Runde: Am 29. Oktober 2020 waren die Wiener Komfortwohnungen Gastgeber eines digitalen Events, zu dem sich Investoren aus ganz Europa einfanden. Corona-bedingt erfolgte das Event per Live-Stream im Internet, Schauplatz war das Palais Todesco gegenüber dem Wiener Opernhaus. Moderiert von ORF-Moderatorin Nadja Bernhard beantwortete der CFO der Wiener Komfortwohnungen, Gregor Pfeiffer, die Fragen der Investoren, die live während des Events eingespielt wurden. Silke Henning vom Marktforschungsinstituts KANTAR rundete das Event mit der Vorstellung der Ergebnisse einer Befragung von 400 europäischen Investmentprofis ab.

 

Reger Austausch in exklusiver Runde: Am 29. Oktober 2020 waren die Wiener Komfortwohnungen Gastgeber eines digitalen Events, zu dem sich Investoren aus ganz Europa einfanden. Corona-bedingt erfolgte das Event per Live-Stream im Internet, Schauplatz war das Palais Todesco gegenüber dem Wiener Opernhaus. Moderiert von ORF-Moderatorin Nadja Bernhard beantwortete der CFO der Wiener Komfortwohnungen, Gregor Pfeiffer, die Fragen der Investoren, die live während des Events eingespielt wurden. Silke Henning vom Marktforschungsinstituts KANTAR rundete das Event mit der Vorstellung der Ergebnisse einer Befragung von 400 europäischen Investmentprofis ab.

Auf besonderes Interesse bei den Investoren stieß das Thema „komfortfertiges Wohnen“ – ein Bereich, in dem die Wiener Komfortwohnungen europaweit zu den Vorreitern gehören. Gregor Pfeiffer bezeichnete den zunehmenden Trend als „kleine Revolution auf dem Immobilienmarkt“, daher seien in diesem Segment massive Investitionen geplant. Das komfortfertige Wohnprinzip erläuterte Pfeiffer anhand des Projekts Gartenpark Korneuburg, der sich nur 15 Minuten von der Wiener Innenstadt entfernt gerade im Bau befindet. Hier entstehen 260 Wohnungen, verteilt auf fünf Stadtvillen, die den Bedürfnissen und Anforderungen aller Generationen in verschiedenen Lebensphasen gerecht werden.

Ankommen und zuhause sein – so lautet das Motto der Wohnungen, die ihren Bewohnern eine vollständige Ausstattung von der Waschmaschine bis hin zum gut gefüllten Besteckkasten bieten. Ideal für temporäre Aufenthalte in der Stadt oder für Übergangsphasen im Leben, die nach einer bequemen Lösung auf Zeit verlangen. Komplettiert wird die Infrastruktur im Gartenpark überdies von einem eigenen Ärztezentrum, das zu den größten in Ostösterreich zählen wird.

Wohnraum als krisensichere Investition – auch in der Pandemie

„Sehen Sie einen Trend weg von Gewerbe- hin zu Wohnimmobilien?“ Dies ist eine weitere Frage der Investoren an den CFO gewesen. Hier konnte Gregor Pfeiffer auf die Ergebnisse der KANTAR-Studie verweisen. Denn die Umfrage zeigt, dass die Tendenz in Richtung einer Erhöhung des Wohnimmobilienanteils geht. „Das deckt sich mit unserer Einschätzung“, so Pfeiffer. „Wir sehen zunehmend leerstehende Büros und sinkende Büromietpreise. Auch Shoppingcenter-Betreiber dürften schon bessere Zeiten erlebt haben. Wir glauben, dass Wohnraum als Lehre aus der Corona-Pandemie aufgewertet wird und bleiben diesem Segment daher auch weiterhin treu.“

Das Thema Corona und die damit einhergehende wirtschaftliche Verunsicherung spiegelte sich in den weiteren Fragen nieder: „Sehen Sie die Gefahr, dass die Bauwirtschaft in die Knie gezwungen wird und Projekte nicht fertiggestellt werden können?“ Auf diese Frage konnte Gregor Pfeiffer besonnen antworten: „Das Projekt ist ausfinanziert, sodass wir diesbezüglich keine Bedenken haben. Auch der Zeitplan mit einem Fertigstellungstermin Ende 2021 wird aus heutiger Sicht gehalten. Langfristig gilt: Die Corona-Krise wird irgendwann vorbeigehen. Die Megatrends bleiben. Denn gewohnt wird immer.“

KANTAR-Expertin Silke Pfeiffer konnte diese Einschätzung mit Zahlen bestätigen: „Immobilien-Investments in den Metropolen Europas bleiben in der Corona-Krise hochgradig begehrt. Das ist ein zentrales Ergebnis unserer Befragung unter 400 Investoren aus der DACH-Region und Großbritannien.“ Demnach hält mehr als jeder dritte Investor den Berliner Immobilienmarkt für den attraktivsten in Europa (35 Prozent). Noch höher in der Gunst der Anleger steht lediglich London (39 Prozent). Auf Platz 3 landete Wien mit 23 Prozent.

Ein weiterer interessanter Trend: „Sowohl in Wien als auch in anderen Metropolregionen setzen Investoren immer mehr auf Wohnquartiere in den sogenannten ‚Speckgürteln‘“. So landete die „Metropolregion“ unter den befragten Immobilienprofis mit 34 Prozent der Nennungen auf Platz 2 der bevorzugten Lagen hinter „Innenstadtlage“.

Viele überzeugende „Appetit-Häppchen“ also für die geladenen Interessenten. Nur die Häppchen vom sonst üblichen Buffet mussten sich die Teilnehmer diesmal aus dem eigenen Kühlschrank holen.

 

Ergebnisse der Befragung

Die Vorzüge des Gartenparks

30.10.2020

„Sie kommen nach Hause und können Urlaub machen“, sagt Alexander Finster, CEO der Wiener Komfortwohnungen, zu den einzigartigen Vorzügen des Gartenparks. Welche das genau sind und warum die Lage hierfür so entscheidend ist, erfahren Sie im Video.

Hochwertiges Bauen bei den Wiener Komfortwohnungen

30.10.2020

„Den Wunsch, besser zu wohnen, geben wir an unsere Kunden weiter“, sagt Alexander Finster, CEO der Wiener Komfortwohnungen. Was hochwertiges Bauen entsprechend für die Wiener Komfortwohnungen bedeutet, sehen Sie hier im Video.

Zu den Wiener Komfortwohnungen

Investoren-Umfrage: Wien unter den Top 3 der beliebtesten Standorte bei Immobilien-Anlagen

19.10.2020
Investoren-Umfrage: Wien unter den Top 3 der beliebtesten Standorte bei Immobilien-Anlagen

Immobilien-Investments in den Metropolen Europas bleiben in der Corona-Krise und darüber hinaus hochgradig begehrt: Das ist das Ergebnis einer im September 2020 durchgeführten Umfrage des deutschen Meinungsforschungsinstituts Kantar unter 400 institutionellen Investoren in Österreich, Deutschland, der Schweiz und Großbritannien. Befragt wurden pro Land jeweils 100 Investmentprofis von Versicherungen, Banken, Kapitalanlagegesellschaften und Fonds der öffentlichen Hand. Demnach hält fast jeder vierte Investor den Wiener Immobilienmarkt für den attraktivsten in Europa (23 Prozent). Noch höher in der Gunst der Anleger stehen lediglich die englische Hauptstadt London (39 Prozent) und Berlin (35 Prozent).

Wiener Komfortwohnungen Presseseite

Kraftakt für Städte und Bauwirtschaft: In neun europäischen Metropolen fehlen bis 2030 rund 1,2 Mio. Wohnungen

10.09.2020
Kraftakt für Städte und Bauwirtschaft: In neun europäischen Metropolen fehlen bis 2030 rund 1,2 Mio. Wohnungen

Sie ist eine der drängendsten Herausforderungen unserer Zeit: die Schaffung von Wohnraum. Insbesondere für Europas Metropolen bringen die anhaltende Zuwanderung und der Trend zur Urbanisierung enormen Handlungsbedarf mit sich. Forscher der DIW Econ, einer Tochter des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), haben im Auftrag der Wiener Komfortwohnungen den Baubedarf bis zum Jahr 2030 für neun ausgewählte europäische Metropolen ermittelt. Das Ergebnis: Insgesamt fehlen in den kommenden Jahren 1,2 Mio. Wohnungen.

Sie ist eine der drängendsten Herausforderungen unserer Zeit: die Schaffung von Wohnraum. Insbesondere für Europas Metropolen bringen die anhaltende Zuwanderung und der Trend zur Urbanisierung enormen Handlungsbedarf mit sich. Forscher der DIW Econ, einer Tochter des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), haben im Auftrag der Wiener Komfortwohnungen den Baubedarf bis zum Jahr 2030 für neun ausgewählte europäische Metropolen ermittelt. Das Ergebnis: Insgesamt fehlen in den kommenden Jahren 1,2 Mio. Wohnungen.

Dabei fällt die Angebotslücke mit rund 355.000 Wohnungen in London am größten aus. Auf Platz zwei folgt Warschau (rund 142.000 Wohnungen) und Paris (rund 129.000 Wohnungen). Österreichs Hauptstadt Wien kommt nach den Berechnungen der DIW Econ auf einen Baubedarf von 110.000 Wohnungen – das heißt, die Stadt braucht bis 2030 nochmals rund zehn Prozent mehr Wohnungen, als sie bisher hat. Im Schnitt sind dies rund 10.000 neue Wohnungen pro Jahr.

Das Forschungsinstitut hatte für insgesamt neun europäische Metropolen – darunter auch Berlin, Amsterdam, Budapest, Kopenhagen und Zürich – untersucht, wie viele Wohnungen in den kommenden zehn Jahren fertiggestellt werden müssen, um die erwartete Nachfrage zu decken. Dabei flossen die erwartete Bevölkerungsentwicklung, aber auch erwartete Wohnungsabgänge und fluktuationsbedingte Leerstandsquoten in die Berechnungen ein.

Die Motivation hinter der Studie war es, in europäischer Perspektive belastbare Erkenntnisse zur Entwicklung der Wohnungsnachfrage in den Haupt- und Großstädten und dem daraus resultierenden politischen und wirtschaftlichen Handlungsbedarf zu gewinnen. „Der Mega-Trend der Urbanisierung ist ein paneuropäisches Phänomen, dem sich alle Metropolen stellen müssen“, sagt Alexander Finster, Geschäftsführer der Wiener Komfortwohnungen. „Es braucht große, gemeinsame Pläne von Politik, Gesellschaft und Investoren, um der zunehmenden Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden.“

Die Wiener Komfortwohnungen leisten hierzu mit dem Gartenpark Korneuburg auch selbst einen Beitrag. Das Neubauprojekt im Wiener Norden schafft dabei viel mehr als einfach nur Wohnraum: Gemäß der Unternehmensphilosophie „Lebe lieber einzigartig“ entsteht ein hochmoderner Komplex aus fünf Stadtvillen und 260 exklusiven Wohnungen, der alle Generationen und verschiedenste Lebensstile zusammenführt und damit Standards für das Wohnen der Zukunft setzt.

Wiener Komfortwohnungen Presseseite

DIW-Studie: In neun europäischen Top-Metropolen fehlen bis 2030 rund 1,2 Mio. Wohnungen

10.09.2020

In Europas Top-Metropolen fehlen laut einer Studie für die Wiener Komfortwohnungen bis zum Jahr 2030 rund 1,2 Mio. Wohnungen. Dabei ist die Lücke in London mit rund 355.000 Wohnungen absolut gesehen am größten. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Warschau (rund 142.000 Wohnungen) und Paris (rund 129.000 Wohnungen). Wie es um die österreichische Hauptstadt steht, erläutert Studienautor Konstantin Kholodilin hier im Video.

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Gartenpark Korneuburg
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